Istanbul

İlçe bazlı arsa, konut ve tarla m² fiyatları

Istanbul Arsa Medyanı
6.053TL/m²
İlçe sayısı
26
Toplam veri
1.798

Istanbul genelinde 26 ilçe için arsa m² fiyatı ölçülüyor. En yüksek medyan Beyoğlu ilçesinde (223.485 TL/m²), en düşük Silivri ilçesinde (2.780 TL/m²).

İlçe medyan dağılımı

Arsa m² fiyatı, TL/m² — büyükten küçüğe (ilk 20/26)

İlçe medyan m² fiyatı dağılımı Beyoğlu: 223.485 TL/m² · 5 ilan Beyoğlu 223.485 Zeytinburnu: 220.000 TL/m² · 5 ilan Zeytinburnu 220.000 Fatih: 121.951 TL/m² · 5 ilan Fatih 121.951 Ataşehir: 83.333 TL/m² · 12 ilan Ataşehir 83.333 Küçükçekmece: 80.500 TL/m² · 5 ilan Küçükçekmece 80.500 Üsküdar: 74.813 TL/m² · 19 ilan Üsküdar 74.813 Maltepe: 53.303 TL/m² · 8 ilan Maltepe 53.303 Esenyurt: 52.000 TL/m² · 6 ilan Esenyurt 52.000 Ümraniye: 50.732 TL/m² · 11 ilan Ümraniye 50.732 Sultanbeyli: 37.781 TL/m² · 11 ilan Sultanbeyli 37.781 Sancaktepe: 36.232 TL/m² · 13 ilan Sancaktepe 36.232 Eyüpsultan: 32.440 TL/m² · 14 ilan Eyüpsultan 32.440 Beylikdüzü: 31.390 TL/m² · 5 ilan Beylikdüzü 31.390 Beykoz: 27.941 TL/m² · 111 ilan Beykoz 27.941 Avcılar: 27.083 TL/m² · 7 ilan Avcılar 27.083 Sarıyer: 26.829 TL/m² · 7 ilan Sarıyer 26.829 Çekmeköy: 26.655 TL/m² · 4 ilan Çekmeköy 26.655 Tuzla: 23.569 TL/m² · 15 ilan Tuzla 23.569 Başakşehir: 21.475 TL/m² · 6 ilan Başakşehir 21.475 Sultangazi: 18.000 TL/m² · 9 ilan Sultangazi 18.000

Veri yoğunluğu

Kaç ilçede gerçek ilan verisi var, kaçı AI baseline

Veri yoğunluğu ● Gerçek ilan verisi: 26 ilçe ○ AI baseline: 0 ilçe
İlçeler

Istanbul İlçe Fiyatları

26 ilçe
İl Analizi

Istanbul dağılımı

En yüksek 5 ilçe
Beyoğlu223.485 TL/m²
Zeytinburnu220.000 TL/m²
Fatih121.951 TL/m²
Ataşehir83.333 TL/m²
Küçükçekmece80.500 TL/m²
En düşük 5 ilçe
Silivri2.780 TL/m²
Çatalca4.821 TL/m²
Pendik6.710 TL/m²
Şile8.000 TL/m²
Arnavutköy10.593 TL/m²
Dağılım genişliği
—
en yüksek / en düşük
Çeyrekler arası (IQR)
—
Q3 − Q1 TL/m²
Veri yoğunluğu
—
canlı / AI baseline
İlçe medyan dağılımı

Istanbul arsa ve konut piyasası

İstanbul, Türkiye'nin gayrimenkul yatırım merkezi olarak hem Avrupa hem Asya yakasında derinlemesine farklı dinamiklere sahip bir piyasa sunar. Boğaz hattı boyunca premium fiyatlar 100.000 TL/m² ve üzerinde seyrederken, 3. köprü çevresi ve Kuzey Marmara aksı yatırım amaçlı arsa için en aktif bölgelerdir. Cadastrum, İstanbul'un 970'in üzerindeki mahallesi için emlak ilanı medyanını izler, TKGM kayıtlı parsel doğrulama yapar, e-Plan üzerinden imar durumunu çeker ve mahalle bazında AI destekli fiyat tahmini sunar.

Istanbul öne çıkan bölgeler

Beşiktaş — Bebek, Etiler, Levent

Avrupa yakasının premium hattı; Bebek arsa medyanı 80-100K TL/m² aralığında. Lüks konut + ofis.

Sarıyer — Tarabya, Maslak

Boğaz manzarası + finans merkezi karışımı. Maslak'ta ticari arsa, Tarabya'da yat limanı yakını premium.

Kadıköy — Caddebostan, Suadiye

Anadolu yakası en gelişmiş bölge. Caddebostan arsa stoku az, fiyatlar çok yüksek.

Beykoz — Anadolu sahili

Sit alanı baskısı altında ama uzun vadeli yatırım için cazip. Yapı izni dikkatli incelenmeli.

Üsküdar — Çengelköy, Kandilli

Tarihi doku + boğaz manzarası. Sit kısıtlamaları çok, ekspertiz şart.

Şişli — Mecidiyeköy, Bomonti

Ticari ve karma kullanım. Yüksek emsal, kentsel dönüşüm aktif.

Beylikdüzü — Esenyurt aksı

Yeni gelişen bölgeler. Konut arsası fiyatları kontrollü artıyor, yatırımcı için makul giriş.

Tuzla — Pendik aksı

Sanayi + lojistik hattı. Sabiha Gökçen yakını sanayi arsa talebi yüksek.

Istanbul'da yatırım dikkat noktaları

İstanbul'da arsa yatırımı yapacaksanız 3 kritik şeyi mutlaka kontrol edin: (1) e-Plan'da kullanım kararı (sit, koruma, tarımsal) — Boğaz çevresi ve Kuzey Ormanları kısıtlı; (2) TKGM'de hisseli/ipotekli durumu — özellikle eski semtlerde sıklıkla görünür; (3) İmar planındaki TAKS/Emsal değişimi — son 5 yılda kontrollü artırma var. Cadastrum bu üç kontrolü tek panelde yapar.

Istanbul arsa fiyatları SSS

İstanbul'da en uygun arsa fiyatları hangi ilçede?▼
Şu an 2026 verilerine göre Çatalca, Silivri, Şile gibi periferik ilçelerde 1.500-3.000 TL/m² seviyesinde tarımsal/imarsız arsalar bulabilirsiniz. İmarlı konut arsası için en uygun ilçeler: Esenyurt, Beylikdüzü, Sancaktepe (10-25K TL/m²).
İstanbul Boğaz hattında imarlı arsa var mı?▼
Boğaz silüetini bozan yapılaşma yasağı var (1983 sayılı kanun + Boğaziçi öngörünüm). Sit alanı dışında imarlı arsa nadirdir; varsa TKGM ve e-Plan'dan plan revizyon tarihi mutlaka kontrol edilmeli.
İstanbul mahalle bazlı fiyat verisi nereden alınır?▼
Cadastrum'un emsal havuzu ağırlıklı olarak Emlakjet ilanlarından oluşuyor (üretimdeki 34.476 aktif ilanın 33.831'i, %98,1); Hepsiemlak 92 ilan, uzantı kullanıcılarının gönderdiği emsaller 553. Aykırı değerler Tukey IQR ile temizleniyor ve mahalle bazında medyan ile Q1–Q3 emsal aralığı veriliyor. Ölçülmüş emsali olmayan mahallelerde gösterilen değer statik baseline'dır, ilan medyanı değil.

Istanbul'da bir parsel mi inceliyorsun?

Cadastrum eklentisi TKGM resmi parsel + e-Plan imar + AI fiyat tahmini tek arayüzde. Sahibinden ilanı açar açmaz analiz başlar.

Eklentiyi yükle →